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爱屋吉屋用120天就拿下上海第一 房屋中介现在也正拼得你死我活

  在这样一场注定惨烈的战争中,如何保证现金流和成本控制才是关键。而当各家都在打价格战、强调房源真实的时候,唯有成本结构优秀者才能胜出。

  从上线到成为上海租房市场的冠军,爱屋吉屋仅用了120天。现在他们打算继续以低价策略冲击二手房市场,加速这个行业的洗牌,在这场你死我活的战役中,现金流和成本控制将成为成败关键。

  2015年3月10日,经过一个月的测试之后,爱屋吉屋推出了二手房业务,并且喊出了“二手房佣金1%,租房佣金全免”的口号。一般来说,北京二手房中介的佣金为总房款的2.7%,上海为2%,按照这一比例计算,成交一套300万元的房子,在北京和上海使用爱屋吉屋能分别节省5万元和3万元。

  想到降低佣金的并不只有一家,只是爱屋吉屋做得更彻底。2014年12月,北京思源地产首先降价,宣布二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%,2015年1月6日,搜房网又将这一数字拉低至0.5%。

  同行们也早有准备。此前,链家把经纪人提佣比例上限升高到70%;思源地产给经纪人开出了4000元到1万元的底薪,将佣金比例提到了30%以上;中原地产拿出24.9%股份用作针对骨干的持股计划,并将佣金比例上限提高到40%;我爱我家更是推出全员持股的“金钥匙计划”。

  中介行业已经开始洗牌,行业格局隐隐显现。“战国时始了。”宣布进入二手房市场这一天,爱屋吉屋的联合创始人邓薇在爱屋吉屋总部接受界面新闻记者采访时说。

  在过去的8个月里,这个自诩中介行业“野蛮人”的女掌门,除了试图以低价冲击行业潜规则外,还一直试图以“公开房源、推倒门店”重新定义这个行业。

  在爱屋吉屋的网站和App上,北京和上海的客户可以看到各个地区的房源数量和9万多套房子的详细的数据,包括一个一分钟左右的内景视频。爱屋吉屋在上海可以提供超过6万套房源相较上海市房地产交易中心的二手房挂牌总量约为7.7万套。

  此外,从一开始爱屋吉屋就坚定地去除门店,他们的经纪人没有门店,而是在办公楼里办公,这也是一种全新尝试。客户通过App或者网站预约看房,就会有经纪人前往全城带看,直到完成交易。

  他们认为,门店是码头化、地盘化的标志,只要有门店在,一家公司就形成不了一个完整的品牌。而且客户需要奔波于门店之间看房,等于是四五家门店同时服务一个客户,效率非常低。

  但是对很多传统的中介公司来说,门店是立足的根本,是巨头的标志。链家在北京的门店超过1000家,门店成交量占了其总成交量的60%,中原在上海有280家门店,德佑的门店也超过200家。

  在过去几年里,随着市场行情的变化,这些公司都处在不断“开店-关店-再开店”的循环中。21世纪中国不动产的遭遇或许是一个前车之鉴,这家在全中国有835家门店的房产经纪公司在美国上市5年,市值缩水了4倍,前不久被纽交所退市。

  易居中国研究总监薛建雄认为,21世纪不动产的问题是所有传统房产经纪共有的,房地产交易波动大,市场好的时候和不好的时候边际利润区别很大。不过在这样一场注定惨烈的战争中,门店并不是成败的决定因素。当大家都在对外降价、对内提高经纪人薪酬的时候,如何保证现金流和成本控制才是关键。

  经纪人薪资就是成本中最重的部分。爱屋吉屋目前有3000名经纪人,到6月预计会增长到6000人。当他们喊出“提供行业最高的底薪”的同时,也意味着财务成本的猛增。

  如何控制成本?邓薇看起来很有自信,她称爱屋吉屋的租房经纪人每人每月可以成交8单,效率是其他公司的8倍,这样就摊薄了成本。此外,年轻的爱屋吉屋只有三层管理层级,区长-组长-经纪人,非常灵活。

  繁重的管理结构似乎一直制约着传统中介公司的手脚,在这一点上,新型的有互联网背景的公司显得更有优势。传统中介中原地产主席施永青对媒体说,“我们不可能把佣金比例提高太多,如果前线%,还有多少给中层管理和后勤人员,还有多少积累?”

  然而,传统中介的管理架构也不是优势全无,薛建雄告诉界面新闻记者,中介行业真正的压力来自现金流。经历过亚洲金融危机的中原地产,在风险控制和财务安全两方面,显然比爱屋吉屋这样的新晋者更有经验和优势。

  邓薇婉拒了关于经营情况和现金流情况的问题,她提醒记者关注爱屋吉屋在电台和视频网站的广告攻势,以及他们在上海人流最大的人民广场地铁站竖起的巨型广告logo。

  作为土豆和大黄蜂的创始人员,这位女掌门把互联网行业不少新做法带到了中介行业,她也亲身经历了在线视频和打车软件行业洗牌的全过程。只是打车软件之战的结局众所周知,在烧钱几十亿之后,滴滴和快的在资本的推动下宣布合并。

  眼下的中介行业竞相降价、资本涌动,简直是打车软件之战的翻版,爱屋吉屋也已完成C轮融资。只是希望在资本的支持下,中介行业能实现真正的进化,消费者能真正体验到优质廉价的服务,而不是仅仅为了赢,或为了烧钱而打仗。

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